מתכנון עד חתימה

היתר בניה, תב"ע, התחדשות עירונית ומה שביניהם

פעמים רבות מגיעים אלי אנשים שמבלבלים רבות בין המושגים השונים.

הם מבקשים תמ"א, כשבעצם רצונם לממ"ד בלבד.

הם מבקשים היתר, כשבפועל יש צורך בתב"ע כדי לייצר זכויות.

ועל זו הדרך.

 

כתבה זו באה לסדר את ההיררכיה בין המושגים ולהבהיר את ההבדלים בין ההליכים השונים.

הדרך המהירה.

היתר בניה

היתר בניה אפשרי לביצוע רק במקום בו יש זכויות מכוח תב"ע, היינו, יש תב"ע שחלה עליו/על האיזור המכילה הוראות שמאפשרות תוספת בניה.

או לחילופין, היתר בניה ללא שינוי תב"ע, אפשרי בסיטואציות של תוספת ממ"ד, מחסן או מרפסת.

משך ההיתר כשנה-שנתיים, נכון לעירית ירושלים, אך הזמנים משתנים משמעותית בין העיריות והמועצות השונות.

 

הדרך המקסימלית.

תב"ע

תב"ע, או בפירוט ראשי התיבות ת'כנית ב'נין ע'יר היא תכנית נקודתית/איזורית המקנה זכויות תיאורטיות.

אם להמשיל במשל חכם ששמעתי פעם- תב"ע מניחה כסף בבנק, היתר הבניה הוא הכספומט למשכו החוצה.

התב"ע מתבססת על מדיניות של העיריה, בירושלים, לדוגמא, יש תכנית מתווה, לא סטטוטורית, הקרויה תכנית מתאר 2000, ועל פיה מבקשים תוספת שטחים בתב"עות.

שכונות מסוימות בירושלים, כגון המושבות, המע"ר החרדי ועוד, כרוכות בתכניות אב פרטניות שמתוות את המדיניות עבור הגשת תב"עות.

בתב"ע ניתן לבקש הרחבות עד למרחקים קבועים מגבול מגרש, תוספת קומות עפ"י המתווה וכו'.

הסמכות לאישור התב"ע משתנה- בהיקפים מסוימים, סטנדרטיים, התב"ע תהיה בסמכות מקומית.

ובהיקפים וקריטריונים שונים התב"ע תהיה בסמכות מחוזית.

משך התב"ע שנה וחצי שנתיים, ולאחריו יש להוציא היתר בניה.

 

הדרך הזולה.

תמ"א 38

תמ"א 38, היא עסקת WIN-WIN בה כל הצדדים מרוויחים.

היא נוצרה כדי לתת מענה למבנים ישנים שזקוקים לחיזוק, אך אין למדינה תקציב לחזקם.

אופצית התמ"א רלוונטית אך ורק למבנים שנבנו לפני 1980, שזקוקים לחיזוק, ולא הוצאו בהם היתרי בניה אחרי שנת 2005.

התמ"א מתחלקת בין 2 חלופות – תמ"א 38/1- עיבוי, ותמ"א 38/2- הריסה ובניה.

תמ"א 38/1:

בעסקה ישנם מס' מרכיבים:

  • תמורות דיירים: כל דייר זכאי לקבל עד 25 מ"ר תוספת שטח (ממ"ד+שטח עיקרי), וכן מרפסת שמש ומחסן.
  • שיפור הבנין: הבנין יחוזק כנגד רעידות אדמה, יתווסף לו חיפוי חדש, חדר המדרגות ישופץ, ותתוסף מעלית.
  • תמורות יזם: כנגד עלות תמורות הדיירים ועלות חיזוק המבנה, זכאי היזם לתוספת קומות עבור דירות חדשות על גג המבנה. תמורות אלו הינן פטורות מהיטל השבחה.

התמורות משתנות בהתאם למיקום ולגודל המבנה, תוספת הקומות תנוע, נכון לעירית ירושלים ולתכנית 10038, בין קומה וחצי ל-2.5 קומות, וכן סגירת קומת עמודים מפולשת, אם ישנה.

תמ"א 38/2:

בעסקה זו, המבנה הישן נהרס לחלוטין (למעט שימור, אם ישנו), ונבנה במקומו מבנה חדש.

תמורות הדיירים המקובלות בעסקה זו הינן- דירה חדשה לחלוטין- בגדלה הקודם+25 מ"ר, מרפסת, מחסן וחניה.

תמורת היזם היא יתרת הדירות החדשות בבנין.

 

הדרך הארוכה.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הינו מהלך כוללני למס' בניינים (מינימום 24 יחידות דיור) המעוניינים להתאגד לצורך הריסת המבנים הישנים ובניית מגדלי מגורים במקומם.

הליך פינוי הבינוי נכון יותר מבחינה תכנונית מאשר תמ"א 38, מאחר והוא נותן מענה רחב יותר- כבישי הגישה מתוכננים מחדש, ישנן הפרשות מסודרות לצרכי ציבור, וכלל, הוא נותן מענה ברמה כוללנית ולא נקודתית לבנין אחד.

מנגד ההליך הוא ארוך מאד ומסורבל.

תמורות הדיירים זהות בעיקרן לתמורות של תמ"א 38/2.

 

 

 

לסיכום, ניתן להבחין כי ישנן אופציות רבות ושונות להרחיב ולחדש את הדירה.

חלקן יכולות להיות פרטניות לדירה עצמה- כגון היתר, או תב"ע.

וחלקן כוללניות לבניין/ למס' בניינים, כמו תמ"א או פינוי בינוי.

יש לבחון באופן מקיף את האופציה העדיפה לכל דירה לגופה.

 

 

 

מאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ תכנוני ו/או משפטי, והוא מהווה מידע כללי בלבד.

 

 

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב pinterest
שיתוף ב print
שיתוף ב email

שתף חברים שהמידע יעזור להם!

מאמרים נוספים

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן