מתכנון עד חתימה

שאלות ותשובות בנושאי היתרי בניה ורישוי.

מהן האגרות והעלויות אותן תצטרכו לשלם בזמן הוצאת היתר בניה בירושלים.

עבור מה יש צורך בהוצאת היתר בניה?

יש צורך בהיתר בניה עבור כל תוספת/ שינוי לקירות החזית החיצוניים של הבנין, בין אם מדובר
בהזזת חלון, במרפסת, או בתוספת בניה .
כמו"כ יש צורך בהיתר בניה כאשר נוגעים באלמנטים ההנדסיים של הבנין (כגון, שינוי בחדר
המדרגות המשותף).

לאילו בעלי מקצוע אזדקק במהלך ההליך?

אדריכל שיתכנן ויגיש את התכנית.
מהנדס, שיכין סכימות והצהרות לעירייה וכן יפקח על ההיבט הקונסטרוקטיבי .
מודד, שימדוד את החלקה ויחתום על המדידה .
בד"כ האדריכל ממליץ על אנשי מקצוע טובים ולא יקרים והוא מתנהל מול ם במהלך ההיתר .
לפי מהות הבקשה ייתכן שיהיה צורך בבעלי מקצוע נוספים.

מה חלק ו/ה של האדריכל /ית במהלך היתר הבניה?
במהלך ההיתר, האדריכל חובש כובעים רבים;
הוא מתכנן את התוספות , לפי תקן, לפי אחוזי בניה ולפי המדיניות הקיימת.
הוא משרטט את כל הבניין, החזיתות שלו, פרטי הבנין, ושאר דברים נדרשים להיתר בניה.
הוא מגיש את החומר במערכות המקוונות של העיריה.
הוא מתרוצץ במסדרונות העיריה ע"מ להשיג את האישורים הנדרשים.
הוא מייצג את המבקש בוועדות השונות.
וכמובן – החשוב מכל, הוא חותם על ההיתר כעורך בקשה נושא באחריות הנגזרת מחתימה זו.

מהן ההוצאות הנלוות להליך ההיתר?
העלויות הינן רבות ומגוונות, ניתן לקרוא עליהן בהרחבה במאמר הבא:

chagitweksler.com/2021/01/29/אגרות-ועלויות-במהלך-היתר-בניה-בירושלי

מהו הזמן המשוער לתהליך של היתר בניה?

הזמן המשוער משתנה משמעותית לפי סוג הבקשה ולפי האיזור בו היא מבוקשת .
בד" כ הליך ההיתר הוא שנה+- .
יש תיקים שלוקחים פחות זמן, ויש לא מעט – שלוקחים הרבה יותר זמן.

האם צריך "קשרים" בעירייה לצורך הוצאת היתר?

רוב הליך ההיתר בנוי לפי תכניות מקובעות ולוחות זמנים מסודרים של העיריה, וקשרים יכולים לעזור מעט מאד, אם בכלל, להאיץ אותם.
לדוגמא, הליך הפרסום הוא חדשיים לפי חוק, ואין דרך לגעת בזה .
אולם, ישנן המון סיטואציות, כאשר ההיתר מורכב/ לא תואם תב"ע שנתון לשיקול דעתו של הבוחן,
ראש הצוות או הועדה, ששם ישנה משמעות קריטית להיכרות האדריכל עם המערכת והאנשים.

האם שכנים יכולים להתנגד להיתר בניה?

שכנים יכולים בהחלט להתנגד, יש בכל היתר זמן מוקצב להתנגדויות (בהיתר תואם תב"ע אלו
הודעות שנשלחות ל כלל השכנים ויכולים להתנגד, בהיתר שכולל הקלות מהתב"ע, ישנו פרסום
כולל בחלקה ובעיתונים, וזמן ארוך יותר להתנגד).
ההתנגדויות לא תמיד מתקבלות, העניין תלוי באופי ההתנגדות ובמהות הבקשה .
במאמר זה ניתן לעיין בהרחבה בסוגי ההתנגדויות:

chagitweksler.com/2018/07/09/התנגדויות-שכנים-להיתר-בניה

האם חשוב לקחת אדריכל\ית עם ניסיון?
חשוב מאד לקחת אדריכל עם ניסיון והיכרות עם העיריה.
לכל עיריה ומועצה יש ניואנסים משלה ודברים אותם הם מקבלים ודברים שנדחים בגלל סיבות ספציפיות, שלא תמיד מעוגנות במסמכי מדיניות מסודרים. 
כמו"כ טעויות של אדריכל שלא מתמצא יכולות לעלות ביוקר (כגון ניסוח פרסום מוטעה שיכול
לגרור לפרסום חוזר, שעלותו אלפי שקלים, או אי ניצול זכויות שהיה ניתן לקבל).

מה ההבדל בין תב"ע להיתר בניה?
במידה ויש לי תב"ע להרחבה האם אני צריך גם להוציא היתר?
תב"ע (תכנית בניין עיר) נועדה כדי להמציא זכויות יש מאין באופן עקרוני (לא ניתן לבנות מכוחה בפועל ללא הוצאת היתר), היתר נועד לממש את הזכויות התיאורטיות שהתב"ע נתנה לכדי רישיון בניה ממשי.

האם יש עלויות של "היטל השבחה" להליך של הוצאת היתר?

בנושא של היטל השבחה יש לחלק בין כמה סוגים של בעלי נכס וכמה סוג ים של בקשות ושל פטורים, היריעה רחבה וקצת קשה לפרט במסגרת זו את כל הכללים .
רק אציין את הפטור הנפוץ ביותר – פטור מותנה .
כאשר מדובר בדירה עד 140 מ"ר (כולל ההרחבה) והמבקש לא קבל בעבר פטור על נכס אחר, והוא
עומד לגור בדירה למשך 4 שנים מיום סיום הבניה- הוא זכאי פטור מהיטל השבחה.

האם יש בקשה להיתר שאחרי כל ההליך והתשלום תדחה על הסף ?
יש חוקים, תקנות וסעיפים ברורים בתב"ע מה ניתן לקבל ומה לא.
כאשר האדריכל מתנהל נכון, הבקשה לא אמורה להידחות על הסף.
ישנם אנשים שמהמרים על יותר אחוזים/ הקלות כאלו ואחרות, דברים כאלו אינם כורח המציאות שיתקבלו, על האדריכל ליידע את הלקוח בדבר סיכויי הסבירות לקבלת הבקשה.

מהו תהליך תמ"א 38 על קצה המזלג?
תמ"א 38 , היא עסקת WIN-WIN בה כל הצדדים מרוויחים.
היא נוצרה כדי לתת מענה למבנים ישנים שזקוקים לחיזוק, אך אין למדינה תקציב לחזקם .
אופציית התמ"א רלוונטית אך ורק למבנים שנבנו לפני 1980, שזקוקים לחיזוק, ולא הוצאו בהם היתרי בניה אחרי שנת 2005.
התמ"א מתחלקת בין 2 חלופות – תמ"א 38/1 – עיבוי, ותמ"א 38/2 – הריסה ובניה .
תמ"א 38/1 הדיירים מקבלים עד 25 מ"ר, מרפסת ומחסן, חיזוק ושיפוץ המבנה, תוספת מעלית .
היזם מקבל תוספת קומות על הגג .
בתמ"א 38/2 המבנה נהרס ונבנה מחדש. הדיירים מקבלים דירה חדשה גדולה ב כ- 25 מ"ר מהקודמת, מרפסת ומחסן, היזם מקבל את יתרת הדירות החדשות בבנין.

מה ההבדל בין מעצב\ת פנים לבין אדריכל להוצאת היתר?

מעצב פנים אינו מורשה עפ"י חוק להוציא היתר בניה ו/או לחתום על כל הליך של הרחבה או נגיעה במבנה.
התמחותו היא אך ורק לעיצוב פנים המבנה.
כמו"כ מעצבי פנים אינם מקבלים במסגרת לימודיהם השכלה בנוגע לחוקים, תקנות, תכנון ועיצוב
בנינים .

 

מאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ תכנוני ו/או משפטי, והוא מהווה מידע כללי בלבד.

שתף חברים שהמידע יעזור להם!

מאמרים נוספים

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן